姚家勇：现在必须买房的18大理由_房地产
在沉默多日之后，建设银行、工商银行、中国银行、农业银行四大行关于存量房贷优惠利率措施终于在新年第一天松口：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。
建设银行客服人员称，根据最新通知，只要调整前执行基准利率0.85倍优惠、近两年内没有拖欠两期以上还贷、不存在违约和两笔以上未结清房贷的客户，均可在1月4日-2月22日之间，申请七折利率优惠。工商银行、农业银行、中国银行客服人员也称存量房贷优惠措施细则已发至个人贷款业务部门，建议工作日再去向贷款银行咨询。据农业银行人士透露，据其所知工、农、中、建四大行在节前就已有具体优惠措施细则，差异并不大，估计节后都会实施。
存量房贷指的是2008年10月27日房贷新*出台前发放的个人住房贷款中尚未还清的部分。截至2008年12月31日，全国多家银行已经针对存量房贷客户推出了七折优惠利率，如民生银行、交通银行、浦发银行、光大银行以及其他中小商业银行。
据了解，其他一些中小银行出台的细则多数大同小异，基本要求是前期执行基准利率八五折优惠、无不良信用记录，有些银行还有贷款余额、首套房等限制。但一家股份制商业银行高层1日告诉，如果建设银行等四大行对存量房贷优惠利率细则限制过宽的话，其他中小银行肯定会跟着放宽条件，比大行更灵活。
元旦起房贷实行新利率按揭50万月供减564元
20年50万元按揭贷款明年月供减少564.59元多家商业银行表示存量房贷利率不会浮动
每年的1月1日是银行根据利率变动情况，对存量房贷客户利率进行调整的日期，今年央行先后5次降息，并且将贷款最低下限下调至基准利率的7折，这让不少存量房贷客户开始盘算起自己的房贷究竟能得到多少实惠。从天津市多家商业银行获悉，存量房贷客户想在明年获得7折最低利率下浮非常困难。
明年起月供减少幅度大
天津市多家商业银行相关负责人告诉，他们将从2009年1月1日起对存量房贷客户调整贷款利率，由于今年央行共降息5次，可以说此次调整也是集中了5次降息的优惠。那么经过5次降息后，对购房者而言，到底能够享受到多少实惠呢？
今年第一次调整贷款利率在9月16日，在此之前，5年以上个人住房按揭贷款利率为7.83%，而5年以上公积金贷款利率则为5.22%。经过5次降息，5年以上个人住房按揭贷款利率目前为5.94%，5年以上公积金贷款利率为3.87%。
以一笔20年50万元的贷款为例，在5次降息前，按揭月供为4129.46元、本息共计991069.36元，公积金月供为3360.85元、本息共计806603.22元；降息后按揭月供为3564.87元、本息共计855568.72元，公积金月供为2995.76元、本息共计718982.60元。计算下来，按揭月供减少564.59元，公积金月供减少365.09元。
存量房贷利率难调整
天津市一家商业银行个人金融部负责人告诉，大部分房贷贷款期限都在5年以上，在5次降息后，5年以上的个人按揭和公积金贷款利率已经分别降至5.94%和3.87%，可以说利率本身已经比较低了，因此从明年1月1日起存量房贷利率在基准利率基础上下浮的可能性不大。
除此之外，这位负责人还表示，利率能否下浮也要看贷款的额度，“如果贷款额度本身就比较低，那么利率是执行之前的8.5折优惠还是现在的7折优惠差别并不大。”当问到，什么样的额度算比较大的额度，该负责人表示，“最起码要30万以上”。
从中国银行天津分行获悉，从2009年1月1日起该行存量房贷只会按照央行最新的贷款利率执行调整，并不会有下浮。“利率下浮是针对在央行宣布利率下限下浮后产生的新房贷，而不是存量房贷，存量房贷的利率水平在协议中已经签订了，肯定不会浮动。”该行相关人士表示。
优质客户才有望获得优惠利率
在多家银行了解到，一些优质客户还是有望在新的一年获得一定的利率优惠。“如果房贷客户是我们银行最优质的客户，个人资产、信誉等各方面金融状况良好，那么则有可能获得利率7折的优惠。而一般资质比较好的客户也能获得适当下浮。”某银行相关负责人表示：“如果存量房贷客户在还款中有过逾期的记录，那么是不可能享受到利率下浮优惠的。
上海光大及兴业银行对存量房贷有条件打7折
对于已经办理房贷尚未还清贷款的存量房客户，日前上海有两家银行对其利率调整标准有了明确规定。
光大银行上海分行有关人士表示，存量客户要享受到7折利率，必须同时满足几个条件：在光大银行系统认定内的首套房贷客户，以前是8.5折的前提下，没有还款不良信用记录，贷款余额在30万以上，可以享受到7折的优惠利率。
兴业银行上海分行有关文件则规定，满足首次购买普通住房贷款要求、无逾期还款记录的存量房贷客户，在向银行申请变更利率并通过银行审批后，可享受最低下浮30％的优惠利率。
包括工、农、中、建四大行在内的沪上各家银行，眼下对存量房贷还没有具体的解释。一些已经出台房贷细则的银行对存量房的表述较模糊，“批准后可以考虑下调”。但对如何批准和考虑的门槛都未给出详细规定。
从光大、兴业两家正式有具体操作文件的银行来看，均是对首套房的存量房贷予以优惠，不能有不良信用记录，且需客户自动提出申请，银行再进行甄别。
此外，昨天有消息称农业银行已对存量房执行新的规定，基本操作类似于光大和兴业银行，但农行上海分行否认了此消息。
